È frequente che un appartamento in un edificio condominiale sia sottoposto a pignoramento immobiliare e sia di conseguenza nominato un custode giudiziario

È frequente che un appartamento in un edificio condominiale sia sottoposto a pignoramento immobiliare e sia di conseguenza nominato un custode giudiziario

Larticolo 65 del Codice procedura civile affida al custode «la conservazione e lamministrazione dei beni»;mentre l’articolo 560, comma 5, codice procedura civile, dispone che «il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, allamministrazione e alla gestione dellimmobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità».

In seguito alle modifiche operate con le leggi 14 maggio 2005, n. 80, e 28 dicembre 2005, n. 263, listituto della custodia dei beni immobili pignorati ha, inoltre, acquisito competenze liquidative, che si aggiungono alle tradizionali attribuzioni gestorie.

Ci si domanda, allora, se debba essere chiamato a partecipare e a deliberare nelle assemblee proprio il custode, o ancora il condomino debitore esecutato.

Non può porsi in dubbio che, ai fini del calcolo delle maggioranze necessarie per approvare le delibere, occorra tener conto di tutti i partecipanti e del valore dell’intero fabbricato, compresi i condomini morosi.

Una soluzione diversa è adottata, ad esempio, in Spagna, dove l’articolo 15, comma 2, della legge 49/1960 stabilisce che i condomini non in regola coi pagamenti partecipano alla discussione assembleare ma non dispongono del diritto di voto.

È vero, peraltro, che la sospensione del diritto di voto per le quote millesimali pignorate potrebbe gravemente pregiudicare la gestione condominiale, ove si tratti di frazioni notevoli del valore dell’edificio; come sarebbe pericoloso affidare ai restanti condomini il compito di assumere ogni decisione sulle parti comuni, lasciando sia il debitore esecutato che il custode in balia della maggioranza.

Va aggiunto che, essendo l’articolo 30 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 riferito alle sole «procedure concorsuali», non possono tuttora ritenersi spese rimborsabili in prededuzione quelle maturate nel corso delle procedure esecutive individuali.

I rinnovati articoli 1136, comma 6, codice civile, e 66, comma 3, disposizioni attuative codice civile pongono quale presupposto di legittimità della delibera assembleare condominiale, la convocazione di tutti gli «aventi diritto». Può dirsi, allora, che il diritto di intervento e di voto nell’assemblea condominiale rientri ormai, di regola, nell’ambito dei poteri minimi del custode giudiziario, mentre dovrebbe occorrere l’autorizzazione preventiva del giudice dell’esecuzione per l’esercizio del voto nelle assemblee relative alla manutenzione straordinaria dell’edificio o alla realizzazione di innovazioni delle parti comuni.

Stante il legame che corre tra esercizio del voto e diritto dimpugnazione, al medesimo custode - e non anche al condomino pignorato – deve spettare, altresì in via esclusiva, la legittimazione ad impugnare le deliberazioni delle relative assemblee.

Fonte: Il Sole 24 Ore