La legge di riforma del condominio (2202012) ha ampliato la possibilità per il singolo condomino di chiedere la convocazione di assemblea. Innanzi tutto bisogna distinguere la richiesta di assemblea dalla convocazione della stessa.

La richiesta di convocazione di assemblea, sia ordinaria che straordinaria, in base all’articolo 66, comma 1 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, qualora non vi provveda l’amministratore, è rimasta immutata ed è concessa ad almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. E la possibilità per i richiedenti di convocare anche l’assemblea scatta, quando, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’amministratore non la convochi.

Tre eccezioni sono poi state introdotte dalla legge di riforma, per cui l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea su richiesta proveniente anche da un solo condomino quando:

• sia interessato all’adozione di deliberazioni riguardanti le innovazioni che mirano a opere e interventi «agevolati» previsti dall’articolo 1120, comma 2, n.1, 2 e 3); la convocazione dovrà effettuarsi entro trenta giorni dalla richiesta (articolo 1120, comma 2, Codice civile);
• siano emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia aperto e non abbia utilizzato il conto corrente postale o bancario intestato al condominio. La convocazione dell’assemblea mira a far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore (articolo 1129, comma 11, Codice civile);
• vuole fare cessare attività che violino e incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, anche mediante azioni giudiziarie (articolo 1117 quater Codice civile).

Ricevuta la richiesta di assemblea, la convocazione è, in linea di principio, un atto dovuto e riservato dell’amministratore (un’eccezione è prevista dall’articolo 65 delle disposizioni di attuazione del Codice civile il quale attribuisce al curatore speciale, nominato ex articolo 80 Codice procedura civile quando per qualsiasi causa manchi l’amministratore, il potere di convocare l’assemblea su richiesta anche di un solo condòmino che intenda iniziare o proseguire una lite contro i condomini, per avere istruzioni sulla condotta di una lite).

Esiste poi il caso dell’assemblea per istruzioni su una lite in corso (articolo 65 delle disposizioni di attuazione), richiedibile anche da un solo condomino ma che va convocata dal curatore speciale quando per qualsiasi causa manchi l’amministratore).

L’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, può, infine, eccezionalmente, essere convocata su iniziativa di ciascun condomino, quando:

• manchi l’amministratore, per esempio perché deceduto, scomparso, o quando i condòmini non sono più di 8 (articolo 66, comma 2 delle disposizioni);
• l’amministratore sia cessato dall’incarico a seguito della perdita dei requisiti indicati nelle lettere a) b) c) d) ed e) dell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione, richiesti per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio. Attenzione: solo in quest’ultimo caso il singolo condomino ha la speciale possibilità di procedere immediatamente alla convocazione «senza il rispetto di alcuna formalità».

LA CASISTICA

01 assemblea ordinaria

Richiesta: 2 condomini che rappresentano 1/6 V. E.

Convocazione: a) amministratore

Convocazione: b) 2 condomini che rappresentano 1/6 dei millesimi se l’amministratore non ottempera entro 10 giorni

02 casi speciali

Convocazione per opere e interventi «agevolati» (articolo 1120, comma 2, n. 1, 2 e 3), per far cessare violazioni (irregolarità fiscali e inutilizzazione del conto corrente), per revocare il mandato all’amministratore, per far cessare attività che violino e incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni. Richiesta: anche un solo condomino interessato; Convocazione: amministratore, entro trenta giorni dalla richiesta

03 CONVOCAZIONE DIRETTA

La può fare ciascun condomino quando: l’amministratore manchi (deceduto, scomparso, o quando i condomini non sono più di otto); l’amministratore sia cessato dall’incarico a seguito della perdita dei requisiti indicati nelle lettere a) b) c) d) ed e) dell’articolo 71 bis delle Disposizioni

Fonte: Il Sole 24 Ore