Diverse proprietà private e un'area di pertinenza in comune

Nel caso di recinzione di un'area di pertinenza di diverse proprietà private non si avrà un supercondominio bensì una gestione di area. è quanto affermato dal tribunale di Cassino con la sentenza 234/2011 (giudice unico Eramo), depositata lo scorso 10 marzo. Nei fatti un gruppo di palazzine decideva di recintare un'area prospiciente ai corpi di fabbrica. Così l'assemblea dei proprietari dei fabbricati deliberava non solo la costituzione di un condominio comune, ma anche la chiusura della zona, previo assenso dell'agenzia del Demanio.

Tuttavia, un gruppo di condomini ricorreva al giudice del merito chiedendo in primo luogo l'inesistenza del condominio formato dai diversi proprietari dei singoli fabbricati. In secondo luogo, si opponeva alla validità della delibera esecutiva della recinzione dell'area poich adottata a maggioranza dei presenti e non all'unanimità.

Il giudice di Cassino rigetta il ricorso ritenendo che non si è alla presenza di un supercondominio, ma di una gestione di area appartenente a tutti i singoli fabbricati costituenti condomini autonomi e separati dalla gestione della cosa comune. In sostanza, l'assemblea ha semplicemente attribuito una denominazione all'area comune, già esistente, unicamente per determinare un soggetto giuridico cui riferire diritti e doveri e stabilire così un collegamento nei rapporti esterni. La gestione di area - continua l'estensore - non ha generato alcuna innovazione, modificazione o alterazione della struttura originaria o della consistenza di un impianto comune, ricadente sull'integrità dell'immobile appartenente all'ente proprietario. Per tale ragione non potendosi parlare di condominio di gestione, bensì di gestione di area, non era necessaria l'approvazione di tutti gli interessati.

La pronuncia, tuttavia, nella parte in cui afferma che l'area in oggetto è di pertinenza di fabbricati privati e destinata a loro esclusivo servizio si pone in contrasto con quanto affermato dalla giurisprudenza maggioritaria in tema di supercondominio (Cassazione 9096/2000, 3945/2008, 2305/2008). Infatti, si legge nelle varie massime, nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (cosiddetti supercondomini), legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto d'illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato) in rapporto di "accessorietà" con i fabbricati, si applicano le norme sul condominio negli edifici e non quelle sulla comunione in generale. In pratica, è necessario verificare se l'area da recintare sia dotata di propria autonomia o viceversa possa avere utilità ai diversi condomini.

Cos , nel senso di escludere la condominialità è la sentenza 11064/1994 della Cassazione in cui si deliberava di chiudere con cancelli d'accesso una strada di passaggio e collegamento fra tre edifici. La Suprema corte afferma che se un immobile è formato di parti distinte e ben specificate, ciascuna delle quali appartenga a un diverso complesso condominiale, la deliberazione relativa alle modalità del suo uso non è riferibile a un cosiddetto condominio complesso od orizzontale, ma va scissa idealmente in varie distinte deliberazioni riferite a ciascuno dei condomini interessati, le quali, di conseguenza, vincolano i condomini soltanto per la parte riguardante il condominio a cui partecipano.