Manovra Monti: i punti principali per casa e condominio

Le disposizioni che coinvolgono la casa e il condominio nella Manovra Monti spaziano dalle disposizioni per l'evasione fiscale alle liberalizzazioni, dalle imposte maggiorate a quelle nuove, ai benifici fiscali del risparmio energetico.

Antievasione: pagamenti in contanti solo fino a 1.000 euro. Questa norma vale anche per il condominio e da qui la inevitabile conseguenza dell'obbligo di fatto di munirsi di c/c postale o bancario intestato al condominio, pena l'impossibilità di procedere a pagamenti solitamente onerosi sia in termini di fornitori che di riscossione quote condominiali. All'amministratore il dovere di adeguarsi.

IMU: la nuova ICI, anche su prima casa. L'Imposta MUnicipale grava sulla prima casa nella misura del 4 per mille. Per gli altri immobili l'aliquota sale al 7,6 per mille. Detrazione fino a 200 euro per i possessori della sola prima casa.
Anche i beni condominiali sono soggetti alla nuova IMU: sale riunioni, locali caldaia, garage collettivi, alloggio del portiere ecc.. La nuova imposta è determinata su una nuova base imponibile: rendita catastale maggiorata del 5% a cui sommare la rivalutazione da 55 a 160 punti.

L'aggiornamento della rendita del 60%, riguarda le unità immobiliari in categoria da A/1 ad A/9, C/2, C76 e C/7. Aumenta del 40% quella relativa alle unità immobiliari C/3, C/4, C/5 e da B/1 a B/8. La base imponibile sulle unità immobiliari C/1 (negozi) è data dalla rendita catastale 5% x 55. I termini di versamento restano invariati: in due rate, la prima al 16 giungo e la seconda a saldo al 16 dicembre.

IVA: aumento delle aliquote IVA dal 1 ottobre 2012. L'aliquota del 21% passa al 23% e quella del 10% passa all'11%. In materia di condominio, tutti i servizi legati alle manutenzioni ordinarie e straordinarie sono soggetti all'aliquota del 10%. Gli stessi servizi, se riguardano condomini a minore destinazione residenziale (es. centri commerciali e direzionali), sono soggetti all'IVA del 21%. Un aumento generalizzato degli oneri condominiali, dunque, dal compenso dell'amministratore alle manutenzioni ordinarie e straordinarie delle parti e impianti comuni. Qquesti aumenti dovranno perà venire ulteriori confermati in base agli andamenti dei risparmi previsti dalle manovre estive.

Liberalizzazioni: libertà di orario dei negozi e nuove aperture senza vincoli. Scatta la liberalizzazione degli orari di apertura dei negozi e diventa principio generale dell'ordinamento la libertà di aprire nuovi esercizi commerciali sul territorio, senza vincoli. Questa nuova norma, che in prima battuta potrebbe risultare lontana dalla vita condominiale, in realtà sarà foriera di nuovi contenziosi. Infatti, non sono rari i casi in cui alcuni regolamenti di condominio (contrattuali) vietano di destinare ad alcune categorie di attività le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Si tratterà di capire quale valore verrà riconosciuto a tali regolamenti in considerazione di un nuovo principio di ordinamento che, in generale, non può essere sovvertito nei contratti.

Risparmio energetico e beneficio fiscale: dal 55% al 36% dal 2013. In materia di risparmio energetico, la manovra proroga le attuali detrazioni previste fino al 31.12.2012. Dal 1 gennaio 2013, gli interventi destinati al risparmio energetico saranno ammessi alle detrazioni fiscali nella misura del 36%. Il beneficio della detrazione del 36% in occasione di interventi edilizi diventa strutturale e non più a scadenza.

Tuttavia, subisce delle rimodulazioni in termini di nuove opere e condizioni. Dal 2013 l'accesso al beneficio sarà legato all'indicatore Isee. L'elenco delle opere ammissibili varia e si amplia.

In materia di condominio, dal 01/01/2012 saranno ammissibili solo gli interventi sulle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., n. 1), con esclusione quindi di impianti e locali comuni come lavanderia, portineria, stenditoi e locale caldaia. Tuttavia, al riguardo saranno necessari chiarimenti da parte dell'AdE come già avvenuto in passato.

L'ammortamento della detrazione resta fissata su 10 anni per 10 rate di pari importo, senza alcuna eccezione.

Le spese per attività di ristrutturazione, restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, quando riguardano le unità immobiliari esclusive, saranno ammissibili con riferimento a qualsiasi categoria catastale, anche rurale.

Ammessi al 36% anche gli interventi su edifici non residenziali in occasione di danni da calamità naturali.

TARSU: dal 2013 è prevista l'introduzione di una nuova tassa in sostituzione della TARSU, la RES. Si tratta di un tributo comunale su rifiuti e servizi ed entrerà in vigore dal 01/01/2013, con un aumento di è 0,30/mq. In materia di condominio, l'imposta sui rifiuti sarà applicabile solo in caso di locali occupati e graverà direttamente sull'occupante.